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媒體報道
2019年09月11日
【攸克地產】陽光100的選擇題

? ? ? 喜馬拉雅新物種引發媒體關注,近日,公眾號攸克地產發表了題為《易小迪之錨》的文章,原文如下。


? ? ? 有些事情,越往后看得越清楚;有些事件,越往后顯得越重大。

? ? ? 很多年以后人們會發現,今年7月30日可能是房地產發展史上的一個分水嶺。這天召開的中央政治局會議提出,“不將房地產作為短期刺激的手段”,地產界幾乎都耳熟能詳,但這句話的意義,卻必須經歷時間的洗禮才會更加顯現。

? ? ? 至此已沒有必要爭論,有些房企已不是要不要轉型的問題,而是怎么轉型的問題;有些房企已不是要不要多元化的問題,而是如何多元化的問題。前者適用于中小房企;后者適用于大型房企,碧桂園做機器人,恒大造車,顯然不是心血來源。

? ? ? 關于中小房企,攸克君正在尋找一些“進行時”的轉型樣本。你應該也很關注。

分化之中的定位

? ? ? 近兩年,地產界至少有兩個共識,第一,規模不再是最重要的;第二,分化在持續。與此相關,強者恒強,一些房企卻在為生存而戰。

? ? ? 前不久,經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉做了個演講,他的一些觀點值得房企深思:

? ? ??預期未來5年,行業前10會占據半壁江山,單個一家企業的市占率會達到5%。行業的硬漢游戲會上演。

? ? ? 我們擔心的是中型房企,將陷入死亡之谷。中型的開發商,排位目前在行業20位之后,50位之前,何去何從?愿意變小嗎?如果變大的話又非常的困難。它們的土地收儲,在2016年下半年和2017年是比較貴的地,而且錯配在四五線,它們的商業模式比前20位的企業并沒有出色的地方,他們的戰略也沒有更加出色的地方。向前走更加的困難,向后退,心不甘。

? ? ? 我們不擔心小房企,可以小而美,可以退出,沒有關系。

? ? ? 當然,經濟學家們講話總不乏驚人之語。中型房企“將陷入死亡之谷”是夸張的說法,但其中一部分原來過于激進的企業,在融資渠道一再緊縮的背景下,未來6-12個月確實面臨極為嚴峻的考驗。

? ? ? 小房企要做到小而美,就必須形成自己獨特的商業模式,在大鱷云集的市場里也能較好地生存下來。

? ? ? 這就要找到屬于你的那只錨。

資產的輕與重

? ? ? 這些年金融領域有個熱詞,叫AMC,就是資產管理公司Asset Management Companies的英譯簡稱。其實它本質上是一個運營的概念。

? ? ? 在不動產領域,也有一批資產管理與運營企業,只是它們的名字未必是AMC。萬達商管就是知名的資產管理公司。此前的萬達廣場,是重資產運營,這兩年王健林強調向輕資產運營轉型——不再是自己投資自己開發,而更多是利用別人的土地、別人的錢,萬達來招商管理運營,包括品牌輸出。

? ? ? 鐘偉說,大型房企,未來只做開發和銷售型的物業是不行的,需要雙輪驅動,還要做自持重資產的物業。

? ? ? 比如保利發展,2018年實現凈利潤261.49億元,同比增長32.78%;歸屬于上市公司股東的凈利潤189.04億元,同比增長20.92%。這種利潤增幅是相當可觀的。

? ? ? 毫無疑問,保利的主營業務仍以住宅開發為主,但近幾年持有物業對利潤的貢獻占比越來越大。它是極少數直接成立資管部門的頭部房企。2019年作為集團先行試點,成立了“北京保利資管中心”,負責北京所有持有型物業運營。北京保利國際廣場年租金1.5億元,北京薊門1號年租金1億元,目標是用4-5年時間,實現10億元的租金收入。如果有一批這樣的城市,保利發展僅資產運營收入就相當于一個中型房企。

? ? ? 瞄準資產管理、運營的,不止是保利。

陽光100的選擇題

? ? ? 實事求是地說,包括攸克君在內,對陽光100這些年的規模增長是有疑慮的。但不管外界怎么想怎么問,反正易小迪是很淡定的。

? ? ? 今年前8個月,陽光100轉讓了重慶、清遠、東莞三個項目的股權,回收資金60多億元。業內不無驚訝:易小迪要退出房地產?

? ? ? 仔細甄別后,發現有兩點,第一,上述項目轉讓后,陽光100的土地儲備仍有1300萬平方米建筑面積,按照它現有的開發速度,至少10年土儲無虞;第二,它轉讓的項目是以住宅為主,而該公司三大主力產品是喜馬拉雅公寓、街區綜合體與阿爾勒小鎮。換句話說,它梳理轉讓的是其非主力產品類型的項目。

? ? ? 現在很清楚了,陽光100轉型的目標,就是以物業運營或者說是資產運營為主。在8月27日的陽光100中期業績會上,易小迪透露,未來拿地上,將以喜馬拉雅項目為主。

? ? ? 喜馬拉雅產品租售并舉,銷售滿足高凈值人群資產配置需求,服務終端面向高端社交和商旅客群,通過銷售獲得開發收益,通過后期運營取得穩定的租金收益。作為互聯網時代的新物種,喜馬拉雅既是城市會客廳,也是生活方式平臺,這也是它與一般長租公寓的區別所在。

? ? ? 易小迪為何將重心轉向喜馬拉雅這種高端共享式服務公寓產品?其一,在15萬億的房地產市值里,非住宅市場份額僅占到13.3%。住宅市場已經是紅海,而非住宅市場是藍海,有巨大的增長空間。其二,新物種獲得了市場的認可。

? ? ? 比如,根據克而瑞數據,建筑面積9.49萬平方米的天津南開區天塔喜馬拉雅項目,今年1-8月,實現銷售額5.35億元,在天津公寓項目里位居第二。進入下半年,京津冀項目尤其難做,但天塔喜馬拉雅項目月銷1億多元,就是因為它抓住了市場的痛點。喜馬拉雅項目正在全國范圍內復制。

? ? ? 非住宅市場的新物種,這就是易小迪找到的公司發展之錨。陽光100小而美,是完全可能的。

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